Offene Immobilienfonds galten als solide, sichere Geldanlage – eine Einschätzung.
Seit einigen Wochen macht die Krise des Deka-Immobilienfonds negative Schlagzeilen. Mit einer niedrigen, aber relativ stabilen Wertentwicklung, galten diese Fonds als gute Geldanlage für vorsichtige Kapitalanleger. Mehrere Milliarden Kundengelder flossen in den letzten Jahren in solche offenen Immobilienfonds – unterstützt von den Kursrückgängen an den Aktienbörsen, weil den Anlegern darin ein krisensicheres, ertragreiches und jederzeit verfügbares Alternativinvestment versprochen wurde.
Doch die Krise des Deka-Immobilienfonds lässt die Anleger um ihr Geld bangen.
Situation
Der Fonds leidet unter hohen Leerständen, Ende August wurde ein Geschäftsführer wegen Verdachts auf Korruption gefeuert. Ein wackliges Fundament und zwielichtige Geschäfte waren zu viel für die Anleger. Nur eine eilige Auffanglösung von Landesbanken und Sparkassen konnte den Fonds von ernsthaften Liquiditätsproblemen retten. All dies führte dazu, dass die Kunden ihre Gelder aus diesem Fonds wieder rausnahmen.
Ursachen
Die sehr hohen Mittelzuflüsse der letzten Jahre waren zu viel für die Branche und bereiteten den Fondsmanagern Schwierigkeiten.
Denn – so schnell wie das Geld in die Fonds eingezahlt wurde, konnten keine guten Immobilien gefunden werden. Folge: Teilweise waren mehr als 50 % des Fondsvermögens in Geldmarktpapiere angelegt.
Tatsächlich handelte es sich dann um einen Mischfonds aus Geldmarktpapieren und Immobilien. Das ist der Grund, warum die Renditen in den Keller rutschten. Waren früher über 5 % pro Jahr Rendite der Normalfall, erreichen mittlerweile viele dieser Fonds nur noch um die 3 %. Omas Sparbuch lässt grüßen.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Ausgabeaufschlag von meist 5 % erst einmal verdient werden muss.
Fachanalysten zeigen ein weiteres Problem auf: Nach deren Ansicht sind viele Fondsanteile maßlos überbewertet. Etliche Fonds hätten sogenannte „stille Lasten“, die über kurz oder lang zu einer radikalen Neubewertung führen würden. Mindestens einmal pro Jahr setzt ein Gutachterausschuss den Wert fest und bespricht mit dem Fondsmanagement, ob Wertberichtigungen vorgenommen werden müssen. Nicht sofort wird das Fondsvermögen korrigiert, wenn die darin vorhanden Immobilien schwer vermietbar sind. Werden diese Wertberichtigungen geschönt und erst Jahre später vorgenommen, kann dies negative Renditen zur Folge haben. Dies war bislang unvorstellbar.
Folgen
Nun droht der Teufelskreis: Werden die gewohnten Renditen nicht mehr erreicht, ziehen Anleger ihre Gelder ab. Da Immobilienfondsmanager anders als bei Aktienfonds nicht einfach ihre Immobilien verkaufen können, sind erste Liquiditätsprobleme zu erwarten. In diesem Fall kann der Immobilienfonds die „Notbremse“ ziehen. Der Fonds verweigert die Rücknahme der Anteile.
„Der Anleger kann bis zu 2 Jahre nicht über sein Geld verfügen!“
Dies ist dann die radikalste Form, den Fonds vor der Pleite zu schützen. So ist es z.B. in § 11 der Allgemeinen Vertragsbedingungen geregelt:
Der Gesellschaft ist vorbehalten, die Rücknahme der Anteilsscheine aus Liquiditätsgründen zum Schutze der Anteilsinhaber befristet zu verweigern.
Und in § 19 der Besonderen Vertragsbedingungen ist festgelegt:
Bis zur Veräußerung der Liegenschaften zu angemessenen Bedingungen, längstens jedoch 2 Jahre nach Vorlage des Anteilsscheines zur Rücknahme, kann die Gesellschaft die Rücknahme verweigern.
Berücksichtigt man dann noch die auslaufenden Mietverträge, ist das Drama perfekt.
Momentan kann man nicht so teuer vermieten, wie das noch vor 10 Jahren möglich war.
Fazit
Genauso wie bei Aktienfonds und Rentenfonds ist „antizyklisches Verhalten“ die beste Empfehlung. Daher ist zu überlegen, wenn der Großteil des Kapitals in offene Immobilienfonds investiert ist, ob ein Umstieg nach dem persönlichen Risikoprofil Sinn macht. Kaufen und nicht mehr darum kümmern – das ist in diesen Zeiten die falsche Strategie. Machen Sie mehrmals im Jahr mit Ihrem unabhängigen Finanzberater eine Depotbesprechung und ggf. eine Depotoptimierung. Denken Sie bitte auch immer an eine Vermögensverwaltung.
